Tồn kho bất động sản gần 52.000 sản phẩm, giao dịch quý III giảm 8%

Tồn kho bất động sản trên cả nước đang tăng nhanh khi giao dịch chậm lại. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý III/2026 cả nước có khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% quý trước; lượng tồn kho do chủ đầu tư báo cáo lên khoảng 51.950 căn hộ, nhà và nền đất. Tính đến đầu tháng 11/2026, đây là số liệu chính thức mới nhất về thị trường toàn quốc.

Giao dịch giảm, tồn kho tăng gần gấp đôi cùng kỳ

Số liệu được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh báo cáo tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10. Lượng tồn kho tổng hợp từ báo cáo của 27/34 địa phương và có xu hướng tăng so với quý trước.

So với cùng kỳ năm 2025, lượng tồn kho tăng khoảng 94%, tức gần gấp đôi. Đất nền là nhóm đáng chú ý nhất vì tỷ lệ hấp thụ rất thấp ở nhiều địa phương.

Bộ Xây dựng lưu ý đây mới là con số do chủ đầu tư tự báo cáo, chưa phản ánh hết hàng tồn trên thị trường thứ cấp cũng như lượng vốn đang nằm ở các dự án dở dang.

Giá thứ cấp giảm, dòng tiền chọn lọc dự án pháp lý sạch

Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ và đất nền trên thị trường thứ cấp đã giảm so với quý II/2026 nhưng vẫn ở mức cao tại các đô thị lớn. Thanh khoản thấp, giao dịch chủ yếu tập trung vào dự án có pháp lý đầy đủ và vị trí thuận lợi.

Cả nước hiện có 2.221 dự án bất động sản với tổng vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Diễn biến tại hai đầu tàu cũng xác nhận xu hướng chung: Hà Nội có lượng căn hộ bán được trong quý III thấp nhất kể từ đầu năm 2024, còn TP.HCM và vùng phụ cận chỉ tiêu thụ khoảng một phần tư nguồn cung căn hộ sơ cấp.

Ở các tỉnh, đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực nặng nhất. Nhiều nhà đầu tư dùng vốn vay để mua đất vùng ven trong giai đoạn trước đang phải cân nhắc giữa giữ hàng chịu lãi hoặc chấp nhận bán thấp hơn kỳ vọng.

Nhà ở xã hội: tiến độ cải thiện nhưng chưa theo kịp nhu cầu

Ở phân khúc nhà ở xã hội, trong 9 tháng đầu năm 2026 cả nước hoàn thành 46.962 căn. Lũy kế có 947 dự án với khoảng 910.933 căn đã hoàn thành, đang thi công hoặc được chấp thuận chủ trương, tương đương khoảng 91% mục tiêu Đề án ít nhất 1 triệu căn.

• Đã hoàn thành: 363 dự án, khoảng 216.626 căn.
• Nhà ở cho thuê hoàn thành đến hết quý III: 8.314 căn, đạt 48% kế hoạch năm.
• Bộ Xây dựng dự kiến cả năm hoàn thành khoảng 18.049 căn nhà cho thuê, vượt kế hoạch.

Lãnh đạo Chính phủ yêu cầu đo lường mục tiêu nhà ở xã hội bằng số căn đưa vào sử dụng, không đồng nhất số dự án khởi công với sản phẩm hoàn thành.

Chính sách mới đang được Quốc hội thảo luận

Cuối tháng 10, tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI đã thảo luận các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Liên quan đến nhà ở xã hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết việc bán lại nhà ở xã hội cần có điều kiện để tránh trục lợi chính sách. Những thay đổi pháp lý này được kỳ vọng giúp khơi thông nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Lưu ý cho người mua và nhà đầu tư

Tồn kho tăng đồng nghĩa người mua có thêm lựa chọn và quyền thương lượng, nhất là với đất nền và nhà phố vùng ven. Tuy nhiên, cần ưu tiên sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu và tính thanh khoản khi cần bán lại; tránh xuống tiền theo tin đồn quy hoạch. NDA Realty có thể hỗ trợ bạn kiểm tra pháp lý và đánh giá khu vực trước khi quyết định.

Nguồn tham khảo: VnExpress, Tạp chí Kinh tế – Tài chính, CafeBiz, Vietstock, Thời báo Tài chính Việt Nam, VietnamPlus