Giá chung cư Hà Nội hạ nhiệt, giao dịch quý III thấp nhất từ đầu 2024

Giá chung cư Hà Nội đã chững lại và bắt đầu giảm sau gần hai năm tăng nóng. Theo số liệu quý III/2026 của CBRE – bộ dữ liệu đầy đủ gần nhất tính đến đầu tháng 11/2026 – giá chào bán sơ cấp bình quân lùi về khoảng 86 triệu đồng/m², còn lượng căn hộ bán được chỉ hơn 3.900 căn, mức thấp nhất kể từ quý I/2024.

Nguồn cung mới giảm mạnh, chủ đầu tư lùi lịch mở bán

Trong quý III/2026, Hà Nội có khoảng 6.200 căn hộ mở bán mới, giảm 28% so với quý trước và giảm 40% so với cùng kỳ năm 2025. Nguyên nhân chính là một số chủ đầu tư chủ động dời kế hoạch ra mắt sang các quý sau để chờ sức cầu cải thiện.

Đáng chú ý, hơn một nửa nguồn cung mới trong quý đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), khu vực giáp ranh Hà Nội. Nếu tính lũy kế 9 tháng, tổng nguồn cung mới vào khoảng 22.820 căn, vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước nhờ lượng hàng lớn ở nửa đầu năm.

Báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu khác công bố đầu tháng 11 cũng cho thấy hiện tượng nhiều dự án chỉ nhận đặt chỗ, khảo sát nhu cầu thay vì mở bán chính thức – dấu hiệu cho thấy doanh nghiệp đang thận trọng với giá và tiến độ.

Giá sơ cấp và thứ cấp cùng điều chỉnh

Lần đầu sau một thời gian dài, cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội cùng ghi nhận mức giá chào bán giảm. Các con số chính được tóm tắt dưới đây (giá chào bán, tính trên diện tích thông thủy, chưa gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu):

Với thị trường thứ cấp, đây là lần đầu giá giảm so với cùng kỳ sau khoảng hai năm tăng nhanh. Áp lực bán chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao, khi chi phí lãi vay kéo dài làm bào mòn kỳ vọng lợi nhuận.

Ở chiều ngược lại, giá sơ cấp giảm một phần do cơ cấu nguồn cung: tỷ trọng dự án ở vùng ven và tỉnh giáp ranh tăng lên, kéo mặt bằng giá bình quân xuống, chứ không hẳn là các dự án trung tâm đồng loạt hạ giá.

Giao dịch thấp nhất từ quý I/2024 vì lãi vay cao

Lượng căn hộ bán được trong quý III/2026 vào khoảng 3.900 căn, giảm 33% so với quý trước và giảm tới 66% so với cùng kỳ. Đây là mức hấp thụ theo quý thấp nhất của Hà Nội kể từ đầu năm 2024.

Rào cản lớn nhất là chi phí vốn. Lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại đã lên khoảng 13–15%/năm, khiến người mua dùng vốn vay phải tính toán lại khả năng trả nợ. Để giữ chân khách hàng, một số chủ đầu tư đưa ra gói cố định lãi suất tới 5 năm, kể cả sau khi bàn giao nhà.

Tâm lý thị trường vì vậy chuyển từ “mua nhanh, bán nhanh” sang chọn lọc: người mua ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và tổng chi phí phù hợp, đồng thời so sánh kỹ giữa căn thứ cấp với các chính sách chiết khấu của dự án mới.

Triển vọng quý cuối năm 2026

Theo các đơn vị nghiên cứu, Hà Nội dự kiến đón khoảng 7.000 căn hộ mới từ 11 dự án trong quý IV/2026. Lượng hàng này có thể bổ sung đáng kể lựa chọn cho người mua, nhưng khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất.

Một tín hiệu có thể hỗ trợ sức mua là việc toàn bộ 46 ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất huy động từ cuối tháng 10 theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước. Tuy vậy, lãi suất cho vay mới chỉ giảm khoảng 0,2–0,5 điểm phần trăm, chưa đủ để tạo cú hích tức thì cho thị trường nhà ở.

• Kịch bản cơ sở: giá chào bán và thanh khoản đi ngang nếu lãi suất chưa giảm rõ rệt.
• Yếu tố tích cực: lãi vay hạ nhanh hơn, nguồn cung trung cấp ở vùng ven tăng.
• Rủi ro: chủ đầu tư tung hàng tồn dồn dập cuối năm trong khi sức cầu còn yếu.

Lưu ý cho người mua nhà và nhà đầu tư

Giai đoạn giá điều chỉnh thường mở ra cơ hội thương lượng tốt hơn cho người mua ở thực, nhưng cũng đòi hỏi kiểm tra kỹ pháp lý, tiến độ và phương án tài chính. Nên tính khả năng trả nợ theo mức lãi thả nổi thực tế sau ưu đãi, hạn chế dùng đòn bẩy cao khi mục tiêu là lướt sóng ngắn hạn. Nếu cần so sánh dự án hoặc tính toán dòng tiền cụ thể, đội ngũ chuyên viên NDA Realty sẵn sàng hỗ trợ bạn.

Nguồn tham khảo: Thời báo Tài chính Việt Nam, Báo Pháp luật Việt Nam, CafeF, Tiền Phong, Dân Trí, Thời báo Ngân hàng