Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: đặt cọc tối đa 5%, siết dự án ma

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thảo luận tại hội trường sáng 30/10/2026, trong Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI. Điểm được quan tâm nhất là quy định tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai tối đa 5% giá bán và chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tính đến đầu tháng 11/2026, dự thảo vẫn đang được tiếp thu, chỉnh lý và chưa được thông qua.

Ba luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản cùng được sửa

Ngày 22/10, Chính phủ trình Quốc hội đồng thời ba dự án: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Sau phần thảo luận tại tổ, Quốc hội lần lượt thảo luận tại hội trường về Luật Nhà ở (28/10), Luật Đất đai (29/10) và Luật Kinh doanh bất động sản (30/10).

Việc sửa đồng bộ ba luật được kỳ vọng xử lý các điểm vướng về giá đất, thủ tục dự án và bảo vệ người mua nhà – những nút thắt khiến nguồn cung nhà ở thời gian qua chậm và giá cao.

Đặt cọc tối đa 5%, chỉ thu khi dự án đủ điều kiện

Theo dự thảo, với bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua, và chỉ khi dự án đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh khẳng định việc thu tiền trước khi đủ điều kiện là bị cấm, đồng thời dự thảo nghiêm cấm sử dụng tiền đặt cọc, tiền ứng trước của khách hàng trái quy định.

• Bảo lãnh ngân hàng: người mua nhà hình thành trong tương lai được quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh của ngân hàng.
• Khoản 5% cuối: phần thanh toán cuối gắn với việc cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) tiếp tục được giữ lại, nhằm buộc chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cho người mua.
• Siết “dự án ma”: dự thảo đặt điều kiện chặt chẽ hơn về năng lực chủ đầu tư và trách nhiệm kiểm tra của chính quyền địa phương.

Đại biểu lo “lách luật” bằng phí giữ chỗ

Nhiều đại biểu Quốc hội đồng tình với mục tiêu bảo vệ người mua nhưng đề nghị quy định chặt hơn. Một số ý kiến cảnh báo các khoản thu mang tên “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hay “phí ưu tiên” – kể cả thu qua đơn vị phân phối – có thể bị dùng để né giới hạn đặt cọc.

Đại biểu cũng đề xuất chuyển tiền đặt cọc vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng cho đến khi ký hợp đồng mua bán chính thức, đồng thời làm rõ trách nhiệm của sàn giao dịch và môi giới: dừng cung cấp dịch vụ khi phát hiện hồ sơ pháp lý có dấu hiệu bất thường. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát cơ chế đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán.

Luật Đất đai sửa đổi: thay đổi cách xác định giá đất

Với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất như hiện hành; Chính phủ hướng dẫn địa phương xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Khi Nhà nước thu hồi đất ở, người dân có thể được bồi thường bằng đất cùng mục đích, đất khác hoặc bằng tiền, kèm các phương án tái định cư.

Tại phiên thảo luận, các đại biểu đề nghị làm rõ chu kỳ ban hành bảng giá đất, cơ chế sàng lọc dữ liệu giao dịch bất thường để giá đất sát thực tế hơn. Theo kế hoạch, các dự án luật này được xem xét thông qua trong kỳ họp hiện tại.

Lưu ý cho người mua nhà và nhà đầu tư

Trong thời gian chờ luật mới, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện kinh doanh trước khi đặt cọc, hạn chế nộp các khoản “giữ chỗ” không rõ cơ chế hoàn trả và đọc kỹ điều khoản bảo lãnh. Nếu cần kiểm tra pháp lý dự án hoặc hợp đồng, chuyên viên NDA Realty có thể hỗ trợ bạn.

Nguồn tham khảo: Sài Gòn Giải Phóng, VietnamPlus, Dân Trí, Đại biểu Nhân dân, Báo Tin tức, Thị trường Tài chính Tiền tệ, Thời báo Tài chính Việt Nam