Tăng trưởng tín dụng đạt 11,94%, vốn vào bất động sản bắt đầu phân hóa

Tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế tiếp tục tăng tốc trong những tháng cuối năm. Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 26/10/2026, dư nợ toàn nền kinh tế đạt khoảng 20,8 triệu tỷ đồng, tăng 11,94% so với cuối năm 2025. Tuy nhiên, dòng vốn vào bất động sản đang phân hóa rõ: cho vay chủ đầu tư gần như đi ngang, vay mua nhà tăng chậm.

Dư nợ vượt 20,8 triệu tỷ đồng sau gần 10 tháng

So với mốc 30/9/2026 – khi dư nợ đạt khoảng 20,75 triệu tỷ đồng, tăng 11,59% – tín dụng tiếp tục được bơm thêm trong tháng 10. NHNN cho biết khoảng 77,44% dư nợ phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, phần còn lại là tiêu dùng, đời sống và các nhu cầu khác.

Nói cách khác, mỗi tháng trong năm nay nền kinh tế được bơm thêm bình quân hơn 200.000 tỷ đồng vốn tín dụng mới. Dòng vốn chủ yếu hướng vào sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, trong khi các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao tiếp tục được giám sát chặt.

Chỉ tiêu định hướng năm 2026 của NHNN là tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, có thể điều chỉnh theo diễn biến thực tế. Như vậy, trong khoảng hai tháng cuối năm, hệ thống còn dư địa tăng thêm khoảng 3 điểm phần trăm nếu bám sát mục tiêu.

TP.HCM: tín dụng tăng 12,4% sau 10 tháng

Tại TP.HCM, số liệu dự ước của NHNN Khu vực 2 cho thấy đến cuối tháng 10/2026, tổng dư nợ trên địa bàn đạt khoảng 5.854 nghìn tỷ đồng, tăng 12,4% so với cuối năm 2025 và tăng 18,2% so với cùng kỳ năm trước – nhanh hơn mức bình quân cả nước.

Vốn vào bất động sản: chủ đầu tư đi ngang, xây dựng tăng mạnh

Báo cáo ngành ngân hàng quý III/2026 của SSI Research cho thấy cơ cấu tín dụng đang dịch chuyển:

• Cho vay chủ đầu tư bất động sản: gần như đi ngang, giảm khoảng 0,2% so với quý trước, sau giai đoạn chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng mới ở quý II.
• Cho vay xây dựng: tăng 17% so với quý trước và 40,4% từ đầu năm, chiếm khoảng 24% tín dụng mới.
• Cho vay mua nhà: chỉ tăng 1,3% trong quý III và 7,2% từ đầu năm.

Theo SSI Research, phần lớn khoản vay mua nhà lãi suất thả nổi có thể được điều chỉnh về khoảng 12–15%/năm từ quý III, cùng với nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế, khiến nhu cầu vay mua nhà yếu.

Nợ xấu nhích lên, ngân hàng thận trọng hơn

Tỷ lệ nợ xấu của nhóm ngân hàng được SSI Research theo dõi tăng từ 1,97% trong quý II lên 2,09% trong quý III/2026. Nhóm ngân hàng thương mại nhà nước có tỷ lệ nợ xấu thấp nhất, khoảng 1,32%, và bộ đệm dự phòng dày hơn so với khối cổ phần.

Một điểm cần lưu ý là tốc độ huy động vốn chưa theo kịp tín dụng. Theo số liệu NHNN công bố giữa tháng 10, huy động toàn hệ thống tăng khoảng 11,22% so với cuối năm 2025, trong khi tín dụng tăng khoảng 11,44%. Khoảng chênh này khiến ngân hàng phải cân đối thanh khoản kỹ hơn trong mùa cao điểm giải ngân cuối năm, và cũng là lý do lãi suất khó giảm sâu dù đã có chỉ đạo từ cơ quan quản lý.

Điều này cũng lý giải vì sao các ngân hàng vẫn chọn lọc khi giải ngân cho bất động sản, ưu tiên dự án pháp lý hoàn chỉnh và khách hàng có nguồn thu nhập rõ ràng. Song song, đợt giảm lãi suất huy động đồng loạt cuối tháng 10 được kỳ vọng giúp giảm chi phí vốn, tạo điều kiện hạ dần lãi vay trong thời gian tới.

Lưu ý cho người vay mua nhà và nhà đầu tư

Tín dụng vẫn được mở nhưng có chọn lọc, nên hồ sơ vay minh bạch và dự án có pháp lý tốt sẽ có lợi thế về hạn mức và lãi suất. Người vay nên đọc kỹ điều khoản thả nổi, phí trả nợ trước hạn và tính trước kịch bản lãi suất tăng. Đội ngũ NDA Realty có thể giúp bạn đối chiếu chính sách vay của các dự án đang quan tâm.

Nguồn tham khảo: Thời báo Ngân hàng, Hà Nội Online, VnExpress, VietnamPlus, Công Luận, Phụ nữ Việt Nam